Przy standardowym kredycie hipotecznym bank oczekuje, że część ceny nieruchomości pokryjesz z własnych środków. Jeżeli masz zdolność do spłaty kredytu, ale nie udało Ci się zgromadzić wymaganego wkładu, brak oszczędności nie zawsze musi zamykać drogę do finansowania.
W ramach programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy część wymaganego wkładu może zostać objęta gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego.
Gwarantowana część stanowi część kredytu hipotecznego. Oznacza to, że bank może udzielić finansowania mimo braku pełnego wkładu, ale tę część kredytu również spłacasz.
1. Jak działa gwarancja wkładu własnego?
Jeżeli Twój wkład własny jest niższy niż 20% kosztu inwestycji, gwarancja może objąć różnicę pomiędzy Twoim wkładem a poziomem 20% — z zachowaniem ustawowych limitów.
Według aktualnych zasad:
- ✓ maksymalna kwota gwarancji wynosi 100 000 zł,
- ✓ suma gwarancji i wniesionego wkładu własnego nie może przekroczyć 200 000 zł,
- ✓ gwarancja wraz z wkładem podlega ustawowym ograniczeniom w relacji do kosztu inwestycji,
- ✓ za gwarancję BGK pobierana jest jednorazowa prowizja w wysokości 1% kwoty gwarancji, maksymalnie 1 000 zł.
Prosty przykład
Mieszkanie kosztuje 500 000 zł. 20% tej kwoty to 100 000 zł. Jeżeli spełniasz pozostałe warunki programu i bank zaakceptuje Twoją zdolność, gwarancja może objąć wymagane 100 000 zł. W takim wariancie możliwe jest sfinansowanie zakupu bez własnego wkładu pieniężnego.
A jeśli nieruchomość kosztuje więcej?
Przy cenie 650 000 zł 20% to 130 000 zł. Ponieważ gwarancja ma limit 100 000 zł, samą gwarancją nie da się pokryć całych 20%. W takiej sytuacji może być potrzebna część własnych środków — na przykład 30 000 zł — o ile pozostałe warunki programu i banku są spełnione.
2. Czy „bez wkładu” oznacza „bez oszczędności”?
Niekoniecznie. Nawet jeśli gwarancja zastępuje wymagany przez bank wkład, przy zakupie nieruchomości mogą pojawić się inne wydatki, których nie należy pomijać.
- ✓ koszty notarialne i sądowe,
- ✓ wycena nieruchomości,
- ✓ ewentualne podatki i opłaty związane z konkretną transakcją,
- ✓ środki potrzebne na wyposażenie albo prace po zakupie,
- ✓ prowizja za gwarancję BGK.
Dlatego brak wymaganego wkładu własnego nie oznacza, że dobrze jest podchodzić do zakupu bez żadnej rezerwy finansowej.
3. Kto może skorzystać?
Program jest przeznaczony dla osób fizycznych posiadających zdolność kredytową. Może z niego skorzystać między innymi singiel, małżeństwo, osoby wychowujące wspólne dziecko oraz rodziny wielodzietne — przy spełnieniu ustawowych warunków.
Co do zasady osoby wchodzące w skład gospodarstwa domowego nie mogą posiadać innego mieszkania lub domu. Ustawa przewiduje jednak wyjątki, między innymi dla rodzin z co najmniej dwojgiem dzieci.
Istotne są też przepisy dotyczące wcześniejszego zbycia nieruchomości w drodze darowizny, dlatego przy bardziej złożonej historii własności warto sprawdzić sytuację indywidualnie.
4. Na co można przeznaczyć Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy?
Program może obejmować między innymi zakup mieszkania, zakup domu oraz budowę domu jednorodzinnego. Możliwe jest również finansowanie zakupu działki wraz z budową domu, jeśli spełnione są warunki programu.
Minimalny okres spłaty Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego wynosi 15 lat, a kredyt jest udzielany w złotych.
5. Czy każde mieszkanie kwalifikuje się do programu?
Nie. Przy zakupie lokalu obowiązują ustawowe limity ceny w przeliczeniu na metr kwadratowy. Limity zależą między innymi od lokalizacji oraz od tego, czy nieruchomość jest kupowana na rynku pierwotnym czy wtórnym.
BGK publikuje aktualne wartości dla poszczególnych lokalizacji i okresów. Dlatego nieruchomość trzeba zweryfikować według wartości obowiązujących przy konkretnej transakcji.
6. Czy każdy bank udziela takiego kredytu?
Nie. Wniosek składa się w banku, który przystąpił do programu, zawarł odpowiednią umowę z BGK i wprowadził Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy do swojej oferty.
Samo spełnienie warunków programu nie zastępuje standardowej analizy kredytowej. Bank nadal sprawdza zdolność kredytową, historię kredytową, dochody i pozostałe warunki wymagane do udzielenia finansowania.
7. A jeśli mam trochę własnych środków?
Program nie jest przeznaczony wyłącznie dla osób z zerowym wkładem. Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy może być udzielony również przy niedużym wkładzie własnym. Wtedy gwarancja może uzupełnić brakującą część do ustawowego poziomu, o ile mieszczą się w limitach zarówno wkład, jak i sama gwarancja.
Dlatego czasami sytuacja wygląda nie jak „0 zł albo 20%”, ale na przykład: część środków własnych + część objęta gwarancją BGK.
8. Spłata rodzinna — dodatkowy element programu
Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy przewiduje również mechanizm tzw. spłaty rodzinnej, jeżeli w czasie spłaty kredytu gospodarstwo domowe powiększy się o kolejne dziecko i spełnione są pozostałe warunki programu.
- ✓ przy drugim dziecku spłata rodzinna wynosi 20 000 zł,
- ✓ przy trzecim i każdym kolejnym dziecku — 60 000 zł.
Jest to spłata części kapitału kredytu, a nie środki wypłacane kredytobiorcy do ręki. Program zawiera także warunki, które trzeba spełnić, aby zachować prawo do takiej spłaty.
9. Co warto sprawdzić przed rezerwacją nieruchomości?
Jeżeli liczysz na finansowanie z gwarancją BGK, dobrze jest sprawdzić możliwości zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną lub zobowiążesz się do konkretnej ceny zakupu.
- ✓ czy spełniasz warunki programu,
- ✓ czy masz odpowiednią zdolność kredytową,
- ✓ jaka kwota może zostać objęta gwarancją,
- ✓ czy cena nieruchomości mieści się w aktualnym limicie,
- ✓ które banki obecnie oferują takie finansowanie.
W skrócie
Kredyt bez pełnego wkładu własnego jest możliwy, ale nie oznacza automatycznego finansowania dla każdej osoby i każdej nieruchomości. Gwarancja BGK może zastąpić brakującą część wymaganego wkładu, jednak obowiązują limity kwotowe, warunki dotyczące nieruchomości oraz standardowa ocena zdolności przez bank.
Najlepiej najpierw policzyć konkretną sytuację: cenę nieruchomości, własne środki, możliwą gwarancję i zdolność. Dopiero wtedy wiadomo, czy wariant bez wkładu albo z niewielkim wkładem jest realny.
Parametry programu mogą się zmieniać, a limity cen nieruchomości są publikowane dla konkretnych okresów i lokalizacji. Przed złożeniem wniosku warto sprawdzić aktualne dane.
Źródła oficjalne: BGK — Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy oraz gov.pl — Mieszkanie bez wkładu własnego.